حرفه ای پایتخت می گویند: حالا که جو موجود بازار مسکن، فروش واحدهای تازه ساز انبوه سازان و دیگر سازندگان را با ریسک های احتمالی ناشی از احتمال افزایش ارزش ملک در آینده نزدیک روبه رو کرده است و از طرف دیگر مالکان زمین یا املاک کلنگی هم در تصمیم اخیر خود برای فروش دچار تردید شده اند، لذا شرایط ایده آلی برای مشارکت در ساخت فراهم شده است.

این در حالی است که به گفته این سازندگان، مشارکت در ساخت از معدود شیوه های تولید واحدهای مسکونی و یا انواع دیگر ساخت و ساز است که همواره شرایطی نزدیک به وضعیت ایده ال برای آن قابل تصور است. افزایش ارزش زمین با گذشت زمان و همینطور حذف هزینه تامین زمین از هزینه های ساخت،

دو دلیل عمده ای است که این شیوه از ساخت را به ترتیب هم برای مالک و هم برای سازنده با توجیه اقتصادی بالا مواجه می کند. اما مشارکت در ساخت گذشته از دورنمای پرسودی که برای طرفین مشارکت به همراه دارد، ریسک های قابل توجهی را هم متوجه طرفین می کند، به خصوص اگر سازنده در ابتدای کار باشد و تخصص چندانی در این زمینه نداشته باشد.

اینکه مشارکت با چه درصدی باید صورت گیرد؟ زمین مناسب برای مشارکت، چه ملکی است؟ سازنده باید چه نسبتی از سرمایه ساخت را تقبل کرده و از ابتدا در اختیار داشته باشد؟ سود ناشی از مشارکت چقدر است؟ از چه مرحله ای از ساخت می توان وارد فاز فروش واحدهای مشارکتی شد؟

چه تعهداتی از سوی سازنده باید به مالک داده شود و چه تعهداتی را سازنده نباید خود را به آن ملزم کند؟ مصالح در چه مرحله ای از ساخت تامین شود و تزریق مالی به پروژه با چه برنامه زمان بندی صورت گیرد؟ و ده ها سوال دیگر، مواردی است که ممکن است سازندگان مبتدی در حیطه مشارکت در ساخت، پیش از ورود به این حوزه، به طور کامل آن را ندانند و به آن توجه نکنند.

اغلب سازندگان مبتدی، با این تصور که صرف داشتن فن و تخصص ساخت و ساز و حتی اطلاع از شرایط بازار می توانند مشارکتی موفقیت آمیز داشته باشند، اقدام به عقد پیمان مشارکت با مالکان می کنند، اما از همان مراحل ابتدایی با مشکلات متعددی مواجه می شوند که عمده آنها به مسائل تامین مالی و عدم تعیین دقیق جزییات فنی واحدها برمی گردد.

اما، انبوه سازان حرفه ای پایتخت که تجربه های متعددی در حوزه مشارکت در ساخت دارند، برای سازندگان تازه کار در این زمینه، توصیه های فنی و کاربردی قابل توجهی دارند که در ادامه به آن می پردازیم. توجه به این نکات که از منظر فنی و حرفه ای، قابل تامل است، شاید پاسخ بسیاری از سوالاتی باشد که ابتدا به آن اشاره شد.

● شناخت شرایط کلی بازار برای مشارکت

در اولین قدم، سازندگان با سابقه بازار مشارکت در ساخت به کسانی که به تازگی وارد این حیطه شده اند، توصیه می کنند: هر چند بازار مشارکت در ساخت به عنوان معدود شیوه های کم ریسک در اغلب دوره ها، چه در زمان رکود و چه در زمان رونق از وضعیت نسبتا ایده آلی هم برای سازنده و هم برای مالک به جهت سوددهی و میزان هزینه ها، برخوردار است،

اما منطق اقتصادی حکم می کند قبل از آغاز به کار چه برای مشارکت در ساخت و چه در هر کار اقتصادی دیگر، دورنمای نسبتا اطمینان بخشی از وضعیت بازار، اعم از بازار مصالح، بازار فروش واحدها و همینطور پیش بینی قابل اتکا از وضعیت آتی اقتصاد کشور که بر قیمت ها و رکود و رونق مسکن اثرگذار است، در اختیار داشته باشیم.

اولین اصل اقتصادی مهم در این زمینه برای سازنده این است که بداند عرضه و تقاضای ملک در زمان حال، تابعی از پیش بینی درست از وضعیت آینده است. به همین خاطر انبوه سازان با تجربه در این زمینه تاکید می کنند: قیمت روز برای پیش بینی و برنامه ریزی درست به منظور مشارکت در ساخت برای سازنده اهمیت ندارد، بلکه آنچه مهم است پیش بینی درست آینده و برنامه ریزی بر اساس آن است.

این پیش بینی معمولا براساس تورم موجود صورت می گیرد، چرا که همواره توازن عرضه و تقاضای مسکن در بازار، از میزان تورم قیمت ها تاثیر مستقیم می پذیرد.
● الان مشارکت کنیم یا نه؟

هرچند اطلاع از شرایط کلی بازار می تواند به راحتی سازنده را به پاسخ این سوال برساند که الان زمان مناسبی برای مشارکت است یا خیر؟ اما بهتر است سازنده ای که در ابتدای این راه است تحلیل شرایط را به سازندگان با تجربه واگذار کند.

سازندگان حرفه ای پایتخت در این زمینه می گویند: در مقطع زمانی حاضر دو دلیل عمده، توجیه پذیری اقتصادی و موفقیت آمیز بودن مشارکت در ساخت را تایید می کنند. یکی اینکه با افزایش غیرقابل پیش بینی قیمت ها در بازار زمستانه املاک، هم اکنون اغلب مالکان از فروش واحدها با تصور افزایش ارزش ملک صرف نظر کرده اند و از طرف دیگر در بازار زمین نیز مالکانی که قصد فروش داشتند در تصمیم خود دچار تردید شده اند. دلیل دیگر، افزایش مساحت فرسوده پایتخت و نیاز مالکان واحدهای فرسوده به سازندگان برای نوسازی است.

به این ترتیب رویکرد کلی اغلب سازندگان و مالکان در حال حاضر مشارکت در ساخت است که هم احتمال ریسک فروش را برای هر دو طرف به حداقل می رساند و هم اینکه میزان سود مورد انتظار طرفین را نه تنها تضمین می کند، بلکه به میزان قابل توجهی افزایش می دهد.

بنابراین بازار ساخت و ساز این روزها کاملا برای مشارکت در ساخت آماده، منطقی و همراه با توجیه اقتصادی است، به شرطی که سازنده از کلیه اصول این کار، آگاه باشد و با برنامه ریزی درستی گام بردارد، البته دقت در نحوه تنظیم قرارداد مشارکت و توافق طرفین در این زمینه هم یکی از مهم ترین مسائلی است که این شرایط مناسب را تسهیل می کند.
● چرا مشارکت؟

در پاسخ به این سوال، انبوه سازان حرفه ای این گونه جمع بندی می کنند: شرایط حال حاضر بازار مسکن نشان می دهد حتی اگر هزینه های ساخت در طول دوره مشارکت ۳۰ درصد هم افزایش یابد، قیمت مسکن در یک نگاه بینابینی دو برابر خواهد شد. این تجربه ای است که در سال جاری از دید انبوه سازان قابل رویت بود.

از سوی دیگر حذف هزینه زمین از هزینه های ساخت برای سازنده به معنای تامین سرمایه برای پروژه های دیگر و در نتیجه به معنای سود بیشتر است. هر چند برای مالکان هم افزایش تعداد واحدها که در قالب مشارکت تامین می شود ارزش افزوده بیشتری نسبت به فروش زمین و تبدیل سرمایه حاصل می کند.

البته نوع مشارکت و موقعیت زمین، در تضمین سود طرفین، به خصوص سازنده، بسیار موثر خواهد بود.
● پیش فروش؛ با دقت!

سازندگان حرفه ای به هیچ وجه پیش فروش واحدهای مشارکتی را قبل از پیشرفت فیزیکی قابل قبول معمولا در حد ۸۵ درصد به بالا توصیه نمی کنند؛ مگر اینکه سازنده برای تامین مالی تنها تعداد محدودی از این واحدها را در شرایط اضطرار پیش فروش کند.

در صورتی که سازنده قبل از مراحل پایانی اقدام به پیش فروش می کند، باید دقت کافی داشته باشد که قیمت پیش فروش نرخی است که مربوط به همان زمان است، در صورتی که قیمت همان واحد پس از اتمام زمان ساخت، افزایش قابل توجهی خواهد داشت، ضمن اینکه هزینه ها هم ممکن است در طول زمان افزایش یابد و در برخی موارد عدم دقت کافی در پیش فروش می تواند منجر به زیان سازنده پس از تکمیل واحد شود.
● سود مشارکت چقدر است؟

براساس آنچه انبوه سازان حرفه ای می گویند، نمی توان برآورد دقیقی از میزان سود مشارکت در ابتدای امر یا به صورت کلی ارائه کرد، اما معمولا سود مشارکت به صورت میانگین برای سازنده ها بیش از ۳۰ درصد است که در برخی مواقع به ۴۰ درصد هم می رسد، البته این سود به شرطی حاصل می شود که سازنده تا قبل از ۹۰ درصد پیشرفت فیزیکی، واحدهای خود را پیش فروش نکند.

نکته دیگر هم اینکه در شرایط تورمی، سود مشارکت به مراتب بیشتر از شرایط عادی است.
● مشارکت با چقدر سرمایه؟

به رغم اینکه اغلب سازندگان حرفه ای می گویند بیشتر سازندگان فعال در ساخت وسازهای مشارکتی اغلب افرادی هستند که سرمایه کامل برای تامین مالی هزینه های کلی اعم از هزینه زمین و ساخت را در اختیار ندارند، اما بر این نکته هم تاکید می کنند که درصد معقول سرمایه اولیه سازنده برای شروع کار، ۵۰ درصد کل سرمایه لازم برای ساخت است، به شرط آنکه سازنده برای ۵۰ درصد باقی مانده برنامه ریزی دقیق و منبع مالی مطمئنی برای تزریق به موقع پول به پروژه در مراحل مختلف ساخت را، داشته باشد.

با این حال سازندگان کم پول تر می توانند از شیوه هایی مانند پیش فروش و وام نیز برای تامین مالی استفاده کنند که البته مسلم است که چنین سازندگانی باید به درصد کمتری از سود در برابر مالک و در مقایسه با دیگر سازندگان رضایت دهند.
● سرمایه گذاری در کدام زمین؟

زمین یا ملکی که قرار است مشارکت در آن صورت گیرد در میزان سوددهی این گونه ساخت وسازها بسیار موثر است.

میزان سطح اشغال و میزان تراکم ملک دو عامل مهمی هستند که در این زمینه می توان به آن اشاره کرد؛ هر چقدر زمین مساحت بیشتری داشته باشد و از تراکم بالاتری هم برخوردار باشد، سودده تر خواهد بود، البته در این گونه زمین ها معمولا چون ارزش بالاتری دارند، مالک خواهان سهم بیشتری است و ممکن است درصد سود خود را به همان اندازه بالاتر ببرد.
● آخرین توصیه ها...

سازندگان حرفه ای فعال در ساخت وسازهای مشارکتی، همچنین به سازندگان مبتدی توصیه می کنند:

در شرایط تورمی بهتر است اقلام و مصالح ساختمانی عمده را که قابلیت دپو شدن دارند در صورت امکان از همان ابتدا تهیه کنند تا در طول زمان از گرانی در امان بمانند.

همچنین، کلیه مباحث مربوط به مشارکت به خصوص بحث انتقال سند باید به طور کامل در قرارداد مشارکت ذکر شود تا در آینده مشکلی در این خصوص متوجه سازنده نشود.

از سوی دیگر، سازنده باید در مورد کلیه جزییات ساخت، با مالک کنار بیاید و تمام موارد را در قرارداد مشخص کند، به خصوص نوع مصالح و اقلامی که قرار است در ساخت مورد استفاده قرار بگیرد.

و در پایان، هر چه تعداد مالکان زمین کمتر باشد، سازنده با دردسر و دغدغه کمتری برای مشارکت روبه رو خواهد بود.

نویسنده:هاجر شادمانی